Облагането на доходите получени от физически лица за отдаване на недвижимо имущество под наем е уредено в Закона за облагане доходите на физическите лица. По правило всяко местно физическо лице трябва да внася авансово данъкът от получения доход. Възможни са обаче два варианта, в зависимост от това кой е платецът на този доход - дали това е физическо лице или е фирма, респективно самоосигуряващо се лице.

# 1 Облагане на доходите от наем когато платец е физическо несамоосигуряващо се лице

Ако наемателят е физическо лице, което не се самоосигурява, то задължението за деклариране и внасяне на данъка е Ваше. Това се случва чрез декларация за дължими данъци по чл. 55, ал.1 от ЗДДФЛ и чл. 201, ал.1 от ЗКПО, която се подава на тримесечие, в срок до края на месеца следващ всяко тримесечие. Това е и срокът за заплащане на данъка. Т.е. за изплатените наеми от януари до края на март, трябва да подадете Декларация по чл. 55 до края на месец април. И пак до края на месец април трябва да внесете данъка по сметката на Републиканския бюджет на съответното ТД на НАП.

Логиката е същата и за следващите 2 тримесечия. За получените наеми в периода април - юни включително, срокът за деклариране и заплащане на данъка е 31ви юли. За получени наеми в периода юли - септември включително, срокът за деклариране е 31ви октомври.

Изключение прави последното тримесечие, за което данни се подават заедно с годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ. Така е, защото законът Ви дава възможност да преизчислите осигурителния си доход, да ползвате данъчните облекчения, на които имате прво и съответно да намалите годишния си данък. Ето защо текущо през годината, с декларация по чл.55 опт ЗДДФЛ се декларира и внася авансов данък, а окончателния му размер се определя, декларира и заплаща чрез годишната данъчна декларация.

доход получен ПРЕЗ периода	срок за деклариране	Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ	Декларация по чл.50 от ЗДДФЛ
януари - март вкл.	30ти април на текущата година	ДА	НЕ
април - юни вкл.	31ви юли на текущата година	ДА	НЕ
юли - септември вкл.	31ви октомври на текущата година	ДА	НЕ
октомври - декември вкл.	30 април на следващата година	НЕ	ДА

Важно е да се отбележи, че се облагат само и единствено реално изплатените доходи. Тези, които действително са Ви изплатени, без значение за кой месец се отнасят. Така например ако по договор получавате наема си до 5то число на текущия месец, но по някаква причина Вашия наемател реши да Ви заплати авансово наема за април още през месец март, то като теглите чертата ще получите, че за три месеца (от януари до март включително) сте получили четири наема. Тези четири наема са облагаем доход и Законът изисква от Вас да декларирате авансов данък точно върху тези четири наема.

В общия случай авансовият данък е 10 % върху данъчната основа. (чисто математически и по-лесно за смятане е ако запомните, че авансовият данък се получава 9% от договорената сума на наема). 

Пример

Нека вземем пример, в който съгласно подписания с Вашия наемател (физическо лице) договор за наем е записана сумата от 400 лв. Т.е. толкова пари сте се разбрали да Ви заплаща всеки месец, до 5то число, за текущия месец, като ги превежда по банков път. Получените наеми са както следва:

• от Януари до края на Март  - получавали сте 3 месеца по 400 лв. Общо 1200 лв.
• Имате право на нормативно признати разходи (10 %) = 120 лв.
• Данъчна основа (1200 лв.-120 лв.) = 1080 лв.
• Дължим авансов данък по ЗДДФл (10 % върху данъчната основа) = 108 лв.

Така изчисления авансов данък се вписва в Декларацията по чл.55 ал 1 от ЗДДФЛ, която трябва да подадете в НАП до 30ти април. В същия срок следва да заплатите декларираната сума по сметката на Републиканския бюджет при съответната териториална дирекция на НАП по местоживеенето Ви.

Подаването на Декларацията по чл.55  ал.1 от ЗДДФЛ може да стане по 3 начина - хартиен екземпляр на гише в НАП, хартиен екземпляр изпратен по поща и електронен вариант чрез притежаван от Вас ПИК (персонален идентификационен код).

Най-лесният и абсолютно достъпен начин е да ползвате ПИК. Ако нямате такъв, то лесно може да се сдобиете с него с едно ходене до НАП. Оттам насетне вече не е нужно изобщо да се разходждате до институцията, защото наличието на ПИК ще Ви даде достъп до широка гама от услуги. Включително да проверявате текущите си задължения, да подавате всички възможни декларации, които сте задължени да подавате, както и да заплащате дължими суми без да се притеснявате дали сте вписали правилно сумата, сметката или параграфа за плащане. Общо взето е абсолютно улеснение за Вас.

Ако все пак не успеете да заплатите навреме данък, това няма да Ви донесе глоба, но ще имате начисляване на лихви за всеки ден просрочие след срокът за деклариране. Не така стоят нещата с неподадена в срок Декларация по чл. 55.  Глобата за неподадена в срок Декларация по чл.55 е в минимален размер 250 лв.

Ако случайно пропуснете да подадете Декларацията си в срок, по-добре се обърнете към счетоводител, с който да обсъдите създалата се неприятна ситуация.

Придобитият през годината общ доход от наем се декларира с годишна данъчна декларация чл. 50, ал. 1 ЗДДФЛ до 30 април на следващата година.  Данъчната основа може да бъде намалена  с вноските, които сте задължени да правите за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, както и ползвате различни данъчни облекчения. Ако имате неясноти по този въпрос, съветваме да се обърнете към счетоводител.

Не бива да се забравя и още едно важно нещо - срокът за заплащане на данъкът за довнасяне (ако има такъв), който ще декларирате с годишната декларация по чл.50, ал.1 от ЗДДФЛ (30.04) ще съвпадне със срока за заплащане на авансовият данък за първото тримесечие от новата година, който ще трябва да декларирате с Декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ (пак 30.04). Имайте предвид това от гледна точка на управление на личните финанси.

# 2 Облагане на доходите от наем когато платец е фирма или самоосигуряващо се лице

Когато Вашият наемател е самоосигуряващо се лице (или предприятие), размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от него в момента на неговото изплащане. Това Ви освобождава от задължението да подавате Декларация по чл.55, ал. 1 от ЗДДФЛ на всяко тримесечие, както бе горния случай. Защото това задължение се прехвърля именно на наемателя. Разбира се, това ще се отрази и на чистата сума, която ще получавате него.

Ако вземем отново примера с договорен наем 400 лв. (обикновено в договорите се посочва брутната сума), то това означава, че до определното за плащане число на месеца ще получавате доход не 400 лв, а 364 лв. (защото наемателят ще Ви удържи данък в размер на 9 % или 36 лв.). Той от своя страна ще дължи сумата за данъка към бюджета, като ще трябва и да го декларира в срок. Положителното е, че Вие не се занимавате с подаване на декларации през годината и с платежни натеждания за плащането на данъка.

Удържането на този данък не е въпрос на избор. И няма как да се договорите с наемателя да Ви дава пълната сума на наема, а Вие да си заплащате данъка текущо. Просто законът не го позволява и няма друг механизъм.

Ако се притеснявате, че наемателят Ви може и да не плаща своевременно дължимите данъци и може да дойде момент, в който да дължите голяма сума (като при неплатените сметки за ток да речем), то искаме да Ви успокоим. Притесненията са безпочвени. Защото всъщност този данък не се води Ваше задължение в качеството Ви на наемодател. който отдава имота си на фирма или самоосигуряващо се лице. Задължението няма да се появи във Вашето ЕГН по партидите в НАП. Така че няма нужда да mislite какво ще се случи ако наемателя не плаща редовно и в срок въпросния данък. Дори и да е така, това Вас не Ви засяга от момента, в който този данък Ви е удържан. Или поне за първите 3 тримесечия от календарната година.

За получените доходи в периода октомври - декември поначало Ви се полага пълната сума на наема, а Вие с годишната си данъчна декларация да декларирате годишния доход и определите колко данък имате да доплащате.

Все пак ако желаете и декларирате пред своя наемател (фирма или самоосигуряващо се лице) обстоятелството, че искате да Ви бъде удържан данък за последното тримесечие,  той има възможност да го направи. Но имайте нещо важно предвид. Това няма да Ви освободи от задължението да подавате годишна данъчна декларация.

Решението дали да поискате да Ви бъде удържан данъка за последното тримесечие е изцяло индивидуално, въпрос на приоритети и управление на личните финанси. В общия случай ако нямате право на данъчни облекчения, както и основание да приспадате платени осигурителни вноски, то решението да Ви удържат данъка както е било през годината ще Ви спести някое друго изчисление по годишната Ви данъчна декларация. Ако пък решите че предпочитате в предпразничните месеци да разполагате с повечко пари и да "отложите" във времето заплащането на данъка, може да се възползвате от възможността да не Ви бъде удържан данък за периода октомври - декември.

---

Независимо какъв е статута на Вашия наемател - физическо лице, фирма или самоосигуряващо се лице, Вие ще трябва да подавате годишна данъчна декларация по чл.50, ал. 1 от ЗДДФЛ. И то не само за получените доходи от наем, а за всички източници на доходи, които сте имали през годината. (включително трудови). От 2020 година данните в декларацията по чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ, достъпна през ПИК,  са попълнени почти изцяло автоматично. Но само "почти". От сайта на НАП може да бъде изтеглена както декларацията, така и инструкциите за попълване. Данните за получените доходи от наем на недвижимо имущество се декларират в Приложение № 4.

Обръщаме внимание и на това кой е действителния собственик на имота.  Защото нерядко имотът, предмет на договаряне, е съпружеска съсобственост. Което означава, че договорената сума за наем следва да се раздели като доходо между съпрузите, а данъка да се декларира от тях поотделно.

Друга често срещана практика е доходите да се декларират не от действителния собственик, а от този, който получава наема (например дъщеря получава наема от имот, който е собственост на родителите й). Може да се случи така, че действителния собственик не е местно лице. А това съвсем променя нещата.

В този ред на мисли  - подчертаваме, че описаното в тази статия важи ако сте местно физическо лице. Всички обстоятелства е редно да се уточнят при подписване на договора и уговаряне на условията по заплащане на наемна цена.  Дори само да се консултирате със счетоводител, ще Ви бъде от полза.

Ако решите, че не Ви се занимава с декларации и данъци, то винаги може да се обърнете към счетоводител. Предлагаме за нашите клиенти - физически лица, които получават доходи от наем пакетна услуга, която включва напомняме за Декларация по чл.55, изчисляване на дължим наем, подаване на Декларация по чл.55, изготвяне на банков документ, изготвяне и подаване на Декларация по чл.50 - всичко това на абонаментен принцип.